Rechtsform und Finanzierung
beim Wohnungsbau

im ENTWURF

Wenn jemand ein Haus für sich allein baut, tut er dies im Rechtsstatus als einzelne "natürliche" Person und muß alles selbst finanzieren. Bei einem Gemeinschaftsprojekt ist das etwas komplizierter, - es sei freilich jemand hat genug Geld um das Haus allein zu bauen und der Gemeinschaft zu vermieten. Das Einfachste wäre also, so einen Bauträger/Investor zu finden.

Ansonsten müssen sich die künftigen Bewohner eines Hauses für eine Form der Finanzierung und des Bauherrn entscheiden.
Hier ist die gängigste und einfachste Form die Eigentümer-Gemeinschaft. Dies ist rechtlich unkompliziert, -dafür gibt es Musterverträge- und es ist keine besondere Verwaltung nötig. Die Eigentümer sollten die nötige Abrechnung der Nebenkosten selbst erledigen können, ansonsten kann man dafür eine Firma beauftragen. Bei dem Eigentümer-Modell gehört jedem eine der Wohnungen, die aber vollständig selbst finanziert werden muß.  Wie man das Geld dafür aufbringt, muß jeder selbst regeln. Wenn alle Wohnungen gleichwertig sind (in Größe, Ausstattung, usw), kann man die Gesamtkosten einfach durch die Anzahl teilen. Wenn nicht, muß man sich auf den Wert der Wohnungen  und dem Anteil an den gemeinsamen Hausteilen (Treppe, Flure,..) einigen, was nicht immer einfach ist.
Etwas anders ist es, wenn man einen Bauträge findet, der das Haus baut und die Wohnungen einzeln verkauft, dann bestimmt dieser den Kaufpreis der Wohnungen. Hier ist es oft üblich, daß der Bau begonnen wird, wenn für 70% der Wohnungen ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde, der Bauherr vertraut dann darauf, daß der Rest auch noch verkauft wird.  Das Risiko, daß der Bau teurer als geplant wird, liegt dann beim Bauherrn, der das freilich einkalkuliert (und obendrein noch einen Gewinn haben will).
Für ein Gemeinschafts-Haus birgt das Eigentümer- Modell ein paar Nachteile:
- Es ist unsozial weil nur Leute zu Wohnungen kommen, die sich den Kauf leisten können. Ältere Menschen bekommen oft auch keinen Baukredit mehr weil sie nicht genug Sicherheiten bieten können.
- Der Eigentümer kann seine Wohnung frei verkaufen oder vermieten, die anderen Bewohnen haben darauf keinen Einfluß.
- Alle allgemeinen Haus-Angelegenheiten müssen in der Eigentümer-Versammlung einstimmig entschieden werden. Damit kann ein einzelner Eigentümer nötige oder gewünschte Veränderungen blockieren.

Das weit bessere Modell für ein gemeinschaftliches Wohnen ist die Genossenschaft. Diese ist eine juristische Person, die das Haus baut, der es gehört und die die Wohnungen vermietet. Sie finanziert das durch Genossenschaftsanteile und soweit möglich und nötig durch Kredite.  Eine Genossenschaft benötigt eine Geschäftsführung uns einen Aufsichtsrat, sie muß Mitglied in einem Genossenschaftsverband sein, der ihre Bücher mindestes alle zwei Jahre prüft. Damit ist die Gründung und Führung einer Genossenschaft ziemlich aufwändig. Die Geschäftsführer brauchen professionelle kaufmännische Kenntnisse und es entstehen laufende Kosten. Daher dürfte die Gründung einer Genossenschaft für ein Haus viel zu aufwändig sein, das rentiert sich nur wenn der Aufwand auf viele Genossen verteilt werden kann, also mehrere Häuser gebaut und verwaltet werden. Man kann aber versuchen, unter das Dach einer vorhandenen Genossenschaft zu schlüpfen, diese kann ihren Geschäftsbetrieb so gestalten, daß jedes Haus ein geschlossen bewirtschaftet wird, also Verluste eines Projekts sich nicht auf die anderen auswirken.
Aber wie kommt nun die Genossenschaft zu ihrem Kapital? Dazu gibt es im Grunde zwei Modelle:

• Genossenschaften können versuchen ihr Kapital durch kleinere Einlagen vieler Genossen zu gewinnen. So kann ein Haus, das 1 Million kostet durch 1000 gezeichnete Anteile von je 1000 Euro gewonnen werden. Da aber nur wenige Genossen in de Haus wohnen können, muß der große Rest durch andere Reize animiert werden, das Geld anzulegen. Das geht nur durch das Versprechen einer Rendite, die möglichst über dem einer Spareinlage bei der Bank liegt.  Üblich sind z.B. Renditen von 5% bei einer Rückzahlung von 10-20 Jahren. Finanziell ist das freilich nur sinnvoll, wenn eine Bank höhere Zinsen für die Baufinanzierung verlangt.  Nötig kann es trotzdem sein, da kaum eine Bank das Haus insgesamt vorfinzanzieren dürfte, sie verlangt einen guten Teil Eigenmittel, die auf diese Weise aufgebracht werden können. Dafür sind aber auch allerhand Vorleistungen nötig: Um Genossen zu gewinnen, muß man einen Prospekt herausgeben, in dem die das Bauprojekt genau und sorgfältig dargestellt wird, mitsamt einem Rückzahlungsplan. Dies erfordert professionelle Fertigkeiten und eine genaue Ermittlung der Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten. Können die Versprechungen nicht erfüllt werden, gehen die Gelder sogar verloren, können die Geschäftsführer auch bis in ihr Privatvermögen haftbar gemacht werden, wenn ihnen mangelnde geschäftliche Sorgfalt beim Prospekt und der Geschäftsführung nachgewiesen werden kann. Ob ein Haus auf diese Weise finanziert werden kann, hängt davon ab, wieviel Miete verlangt werden kann und wieviel nach Abzug der monatlichen Hauskosten und der Raten für die Hypothek übrig bleibt. Rentabel ist so etwas aber meist erst nach 20 Jahren, wenn der Bankkredit abgezahlt ist und so lange wollen die meisten privaten Anleger nicht warten.

• Kann das Eigenkapital nicht auf diese Art gewonnen werden, bleibt nur die Einzahlung der nötigen Mittel durch die künftigen Bewohner selbst.  Der Vorteil gegenüber des Eigentum-Modells liegt darin, daß auch Menschen mit wenig Geld zu einer Wohnung kommen können, wenn andere mehr einzahlen können, Hauptsache die nötigen Eigenmitteln kommen insgesamt zusammen. Außerdem haftet bei einem Bankkredit nicht der Mieter oder Genosse (außer mit seinen eingezahlten Anteilen), sondern die Genossenschaft. Allerdings ist es fraglich, ob das nötige Geld auf diese Weise zusammenkommt, denn auch wenn man seinen Genossenschafts-Anteil genauso verkaufen kann, wie die Wohnung selbst (ggf. mit Gewinn), ist es schon psychologisch weniger attraktiv sein Geld als Miteigentümer des Hauses zu investieren, als als alleiniger Eigentümer einer Wohnung.
  Dabei ist dieses Modell fast das Gleiche wie bei der Eigentumswohnung: Man erhält ein lebenslanges Wohnrecht in "seiner" Wohnung und zahlt als "Miete" nur seinen Anteil an den allgemeinen Unkosten des Hauses (Umlage, Hausgeld) und der Raten für die Bank. Man ist zwar nicht Eigentümer einer Wohnung, ist aber am Eigentum des Hauses beteiligt und kann diesen Anteil auch verkaufen.
  Der Vorteil einer Genossenschaft liegt im Sozialen:
  - über alle Angelegenheiten entscheiden alle Mitglieder einer Genossenschaft demokratisch nach Mehrheitsentscheid, so über Nachmieter, Änderungen, bauliche Angelegenheiten, Renovierung, ...auch die Höhe der Mieten.
  - im Vordergrund steht das Wohl der Genossenschaft. Die Geschäftsführung kann sich sogar einem Mehrheitsbescheid widersetzen, wenn dieses Wohl gefährdet wird, z.B. wenn zu niedrige Mieten beschlossen werden, die die Wirtschaftlichkeit gefährden.
  - es können Menschen zu Wohnungen kommen, die sie sich nicht kaufen könnten.

Eine andere mögliche Rechtform ist der Verein. Einen Verein zu gründen ist recht einfach, man benötigt 7 Mitglieder, eine Satzung und muß einen Vorstand wählen. Ein Verein muß nicht einmal eingetragen sein, um eine rechtsfähige Person zu sein, die ein Konto führen und ein Haus bauen kann. Aber hier ist die Finanzierung ein Problem: Niemand wird Geld auf das Vereinskonto einzahlen, wenn er dafür keme Sicherheiten hat, das Geld zumindést zurückzuerhalten. Eine Möglichkeit wäre ein Kreditvertrag, aber da es sich hier um ein Bankgeschäft handelt ist es sehr fraglich, ob ein Verein so etwas darf.  Und wenn auf dem Vereinskonto nichts mehr ist, kann man auch nicht holen. Außerdem ist ein Vereinsmitglied auch kein Eigentümer des Hauses, er hat allenfalls Nutzungsrechte.

Dann gibt es die Möglichkeit eine GmbH oder eine Firma in anderer Form zu gründen. Das ist oft einfacher als eine Genossenschaft. Die Firma haftet mit Ihrem Eigenkapital, die Geschäftsführer können nur dann privat belangt werden, wenn ihnen Fahrlässigkeit in ihren Geschäftsgebahren nachgewiesen wird, wobei allerdings vorausgesetzt wird, daß sie die nötige Kompetenz haben.
Bei der Beschaffung von genug Eigenkapital gibt es immer die gleichen Grundsätze: Wer investiert, dem muß man genug Gewinn und Sicherheit bieten können.

Eine sozial verträgliche Finanzierung ist gerade bei Wohnungen für Senioren schwierig. Die einen haben viel Geld gespart und/oder Besitztümer wie eigene Häuser, andere haben nur eine kleine Rente und keine Werte. Diese bekommen auch keinen Kredit von einer Bank, mangels Sicherheiten und Lebenserwartung. Lohnen tut sich die Anschaffung von Wohnungseigentum nur, wenn man jung anfängt. Dann wohnt man -wenn die Kredite zurückbezahlt sind-  entweder mietfrei oder hat durch Mieteinnahmen (oder deren Anteil) gute Einkünfte.

Bislang wurde die Rechtsform in Hinsicht auf die Eigenschaft als Bauträger bzw. Hausbesitzer untersucht. Es kann aber durchaus sinnvoll sein, getrennt davon eine juristische Person nur für die Gruppe der Bewohner zubilden. Das gilt, wenn das Haus jemandem gehört, der mit dem geeinschaftlichen Wohnmodell nichts zu tun hat und nur als Vermieter auftritt. Dieser kann die Wohnungen einzeln vermieten und im Mietvertrag ein Nutzungsrecht für die gemeinsamen Räume und Flächen einräumt. Er kann die Regeln des Zusammenwohnes auch in einer Hausordnung regeln.
Meist wird der Vermieter damit nichts zu tun habe wollen. Es wird ihm lieber sein, das Haus insgesamt zu vermieten und sich nicht um die interne Angelegenheiten kümmern zu müssen. Dafür müssen sich die Bewohner zu einer Gruppe zusammenschließen, am einfachsten zu einem Verein, möglich ist auch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) o.ä. Der Vermieter wird freilich auf gewisse Sicherheiten Wert legen, damit er bei Mietrückständen oder Schäden nicht leer ausgeht. Daher sollte man sich mit ihm über eine beiden Seiten genehme Rechtsform einigen und sich juristisch beraten lassen.

 Worauf man im übrigen achten muß, wenn man an eine Form des "betreuten Wohnens" denkt, ist die strikte Trennen von Wohnen und Pflege in rechtlicher und finanzeller Hinsicht. Ansonsten entsteht nämlich rechtlich eine Pflegeheim, daß dann auch allen Forderungen des Gesetzgebung für solche Heime gerecht werden muß. Dies kann aber praktisch nir auf professioneller Ebene erfüllt werden, was zu entsprechenden Kosten führt. Im Mietvertrag der Wohnung sollte also nicht von "Pflege" die Rede sein, allenfalls von Hausmeister-Diensten. Der Sinn einer Wohn- oder Hausgemeinschaft liegt ja auch in der gegenseitigen Hilfe, ohne daß es hierfür Verträge und Verpflichtungen bräuchte.
Wenn dann richtige Pflege nötig ist, muß diese ambulant erfolgen, bei mehreren Pflegebedürftigen kann man auch Pflegekräfte gemeinsam auf privater Ebene eingestellen.

(C) Werner Rother, 2017